Koszty zakupu nieruchomości w Grecji: jak policzyć pełny budżet?

Osiem grup, które warto rozliczyć osobno

To redakcyjny podział do zebrania dokumentów i wycen. Nie oznacza, że każda transakcja zawiera wszystkie usługi albo że każdy wydatek obciąża wyłącznie kupującego.

Wzór dotyczy podstawy podatku

Standardowy podatek transferowy FMA bez zwolnienia wynosi 3% podstawy, a opłata na rzecz gminy — 3% kwoty tego podatku. Tak określa je AADE w informacji o podatku od przeniesienia nieruchomości. W tym wariancie daje to łącznie 3,09% podstawy, a nie 6% i nie sumę wszystkich kosztów zakupu.

Dla umownej podstawy 200 000 euro podatek główny wynosi 6 000 euro, opłata gminna 180 euro, razem 6 180 euro. Jeśli cena nadal wynosiłaby 200 000 euro, ale prawidłowo ustalona podstawa wynosiłaby 250 000 euro, ten sam wzór dałby 7 725 euro. Drugi wariant jest przykładem arytmetycznym; nie ustala podstawy Twojej transakcji.

Zwolnienie przy nabyciu pierwszego głównego miejsca zamieszkania ma warunki dotyczące między innymi sytuacji nabywcy, miejsca zamieszkania i posiadanych praw. Sam polski paszport ani fakt, że to pierwszy zakup wakacyjny, nie rozstrzygają zwolnienia. Najpierw potwierdź kwalifikację, potem wpisz kwotę do budżetu.

Najpierw dokument podatkowy, potem suma

Nie zakładaj, że każde nowe mieszkanie jest automatycznie bez VAT. Podręcznik AADE, część o VAT od nieruchomości opisuje zawieszenie do 31 grudnia 2026 r. w odpowiednim systemie, na wniosek dewelopera. To wymaga rozpoznania statusu sprzedającego i konkretnego lokalu; nie jest obietnicą tych samych reguł na 2027 r.

Przed zaakceptowaniem budżetu uzyskaj odpowiedź na trzy pytania: jaki reżim dotyczy sprzedaży, jaka jest podstawa oraz czy podana cena zawiera właściwy podatek. Nie dodawaj mechanicznie FMA i VAT tylko dlatego, że oba podatki występują w poradnikach. W kalkulatorze możesz zamiast wariantu FMA wpisać ustaloną dla swojej transakcji kwotę podatku nabycia.

Jedna stawka nie opisuje całego rachunku

Poproś o rozpisanie kosztu aktu, a nie tylko o jedną procentową kwotę. Okólnik izby notarialnej z 15 kwietnia 2022 r. rozdziela ustawowe opłaty stałe i proporcjonalne, dodatki za dokument oraz uzgadniane osobno czynności administracyjne. W wycenie powinno być widać, co należy do wynagrodzenia za akt, a co do dodatkowej obsługi.

Nowelizacja taryfy z 2015 r. obniżyła pierwszy próg do 0,80% dla wartości do 120 000 euro. To datowany dokument dotyczący określonej części taryfy, a nie pełny nowy cennik transakcji w 2026 r. Nie przemnażaj całej wartości nieruchomości jednym progiem bez sprawdzenia pozostałych składników i aktualnego zastosowania.

W kalkulacji zapisz podstawę wynagrodzenia, poszczególne progi i pozycje stałe, liczbę arkuszy lub kopii, dokumenty dodatkowe oraz kwotę należną za uzgodnioną obsługę. Jeżeli notariusz rozlicza także wydatki wpłacane dalej, oznacz je osobno. W ten sposób opłata rejestrowa nie wróci drugi raz jako ukryty składnik pakietu.

Co ma być w pisemnym zleceniu?

Wynagrodzenie powiąż ze zleceniem, którego wynik rzeczywiście otrzymasz. Przegląd tytułu, udział w uzgodnieniach, ocena budynku i organizacja transakcji są różnymi pracami. Przed przyjęciem kosztu ustal, czy oferta obejmuje jedną z nich, czy cały opisany pakiet.

Kodeks adwokacki udostępniony przez Ateńską Izbę Adwokacką, art. 58 przewiduje swobodne pisemne ustalenie wynagrodzenia; odrębne zasady dotyczą sytuacji bez takiej umowy. Nie wynika z tego jedna obowiązkowa cena pracy prawnika przy każdym zakupie.

Areios Pagos przywołuje zasady pisemnego uzgodnienia wynagrodzenia inżyniera w opisanym zakresie prac projektowych. Nie przenosimy zakresu tego orzeczenia na każdą usługę oględzin. Przy własnym zleceniu ustal na piśmie rodzaj oględzin, dokumenty do porównania, pomiary, raport i dodatkowe opracowania. Cena świadectwa lub jednego dokumentu nie musi obejmować całej oceny technicznej, a koszt badania nie jest kosztem późniejszych robót.

Również przy pośrednictwie orzeczenie Areios Pagos przywołuje pisemną umowę i swobodne ustalenie kwoty albo procentu bez ustawowego minimum. Zapisz, jaka czynność uruchamia wynagrodzenie i jakie warunki dotyczą Twojej umowy. Stawki widziane w pojedynczej reklamie nie stają się przez to ogólnokrajową taryfą.

Brutto porównuj z brutto, a zakres z zakresem

Do budżetu wpisuj końcową kwotę do zapłaty, z oznaczeniem jej zakresu podatkowego. Ministerstwo Finansów Grecji wskazuje standardową stawkę VAT 24%. Dla usługi opodatkowanej tą stawką 1 000 euro netto oznacza 1 240 euro brutto. To przykład obliczeniowy; właściwą stawkę i status usługodawcy trzeba potwierdzić na jego wycenie.

Nie doliczaj 24% po raz drugi do kwoty już określonej jako brutto. Nie przenoś też VAT usług na urzędowe opłaty, cenę nieruchomości lub dowolny adres bez rozpoznania ich zasad. W zestawieniu wydziel honorarium netto, właściwy VAT, wydatki przekazywane dalej i łączną kwotę należną.

Przy pakiecie „pełna obsługa” poproś o listę świadczeń i wyłączeń. Jeśli koszt inżyniera lub tłumaczenia zawiera się w pakiecie, odnotuj to przy oddzielnej pozycji; nie sumuj go ponownie. Jeśli pozostaje poza pakietem, oznacz jako brak do uzupełnienia.

Tłumaczenia, ewentualne uwierzytelnienia i pełnomocnictwo mają własny zakres kosztów. Ustal z osobą prowadzącą transakcję, które dokumenty i formy są potrzebne w Twojej sprawie, kto je przygotuje oraz ile kosztują tłumaczenie, sporządzenie i obsługa. Nie zakładamy jednego obowiązkowego pakietu dla każdego nabywcy. Uwzględnij też zaplanowane przyjazdy i dodatkowy termin, jeśli musisz osobiście odebrać albo podpisać dokument.

228 080 euro środków, w tym osobna rezerwa

Przykład poniżej służy nauce budowania rachunku, nie opisuje aktualnej oferty ani typowej ceny usług w Grecji. Cena, podstawa i pozostałe kwoty są umowne. Jedynie sposób liczenia standardowego FMA opiera się na wskazanych stawkach AADE. Każde założenie zastąp własnym dokumentem lub wyceną.

Suma wynosi 228 080 euro, w tym 3 000 euro rezerwy. Po odjęciu niewykorzystanej rezerwy pozycje przykładu dają 225 080 euro. Jeśli 20 000 euro zostało już wpłacone i zaliczone na tę samą cenę 200 000 euro, a niczego innego jeszcze nie opłacono, do pokrycia pozostałoby 208 080 euro wraz z rezerwą. Nie dodajemy wpłaty drugi raz do ceny.

Nie rozciągaj tego wyniku na wszystkie mieszkania. Inna podstawa podatku, zwolnienie, odmienne prawo, liczba wpisów, zakres usług lub potrzebne prace zmienią rachunek. Porównuj własne warianty według tych samych grup kosztów.

Policz budżet bez ukrywania braków

Narzędzie pracuje na siedmiu grupach. Usługi rozpisz najpierw w swoim zestawieniu, a tutaj wpisz ich sumę brutto. Gdy nie dotyczy Cię standardowy FMA bez zwolnienia, wybierz własną ustaloną kwotę podatku nabycia.

Kwota, zakres, termin i źródło pieniędzy

Przed przyjęciem budżetu sprawdź trzy elementy przy każdej kwocie: co obejmuje, czym jest potwierdzona i kiedy trzeba ją zapłacić. Odrębnie oznacz wpłaty już rozliczone, niewycenione prace oraz rezerwę. Na tej podstawie porównasz koszt, środki dostępne teraz i potrzeby po przejęciu nieruchomości.

Przy dwóch ofertach zachowaj podobny standard docelowy. Nie porównuj ceny wyposażonego lokalu z samą ceną mieszkania wymagającego prac, a kosztów finansowania nie zamieniaj w dowód atrakcyjności nieruchomości. Rozstrzygające są rzeczywiste dokumenty, uzgodnione kwoty i wykonalność własnego planu.