Foreign quota w Tajlandii – jak sprawdzić i co to znaczy w praktyce
Fotografia ilustracyjna
Foreign quota ogranicza zagraniczną własność do 49% łącznej powierzchni lokali w zarejestrowanym condominium. Przed rezerwacją ustal dostępność puli, kwalifikację nabywcy i dowody finansowania wymagane przy rejestracji. Pokazujemy, o jakie dokumenty pytać oraz jak zabezpieczyć sytuację, gdy dostępna pula zmieni się przed przeniesieniem prawa.
49%ustawowy limit powierzchni lokali w condo dla cudzoziemców – zasada ogólna
metrażquota liczona od łącznej powierzchni lokali condominium, nie liczby mieszkań ani całej powierzchni budynku
FETbankowe potwierdzenie transakcji; wymagany format ustal z bankiem i Land Office
Land Officeto tu w momencie rejestracji weryfikowany jest status foreign quota
Bez weryfikacji quoty nie ma bezpiecznego zakupuLand Office odmówi rejestracji własności na cudzoziemca, jeśli limit 49% jest wyczerpany.
Quota liczona od powierzchni, nie od liczby mieszkańDlatego nie wystarczy liczyć jednostki – ważny jest metraż każdej z nich.
Dokumenty finansowania potrzebne do rejestracjiDokumenty finansowania ustal przed płatnością; brak wymaganych dowodów może zablokować rejestrację.
Jeśli quota pełna, istnieją alternatywyNajpierw rozważ inny projekt z dostępną quotą. Najem długoterminowy i inne struktury wymagają odrębnej analizy prawnej.
podstawy prawne
Czym jest foreign quota i skąd pochodzi limit 49%
Sekcja 19 bis Condominium Act określa limit 49% łącznej powierzchni lokali dla cudzoziemców i kwalifikowanych zagranicznych podmiotów. Pozostała powierzchnia nie należy do tej puli. Limit nie mówi, ile mieszkań musi być już sprzedanych tajskim nabywcom. Źródło: rząd Tajlandii.
Kluczowy jest metraż, nie liczba jednostek. Jeśli budynek ma 100 jednostek o łącznej powierzchni 10 000 m², cudzoziemcy mogą łącznie posiadać do 4 900 m². Duże apartamenty zajmują nieproporcjonalnie dużo puli zagranicznej.
Limit jest sprawdzany przez Land Department przy każdej rejestracji przeniesienia własności. Jeśli w chwili rejestracji budynek ma już 49% obcej własności – Land Office odmówi rejestracji. Dlatego weryfikacja powinna być pierwszym krokiem, nie formalnością na koniec.
Wizualizacja 49% limitu na przykładzie budynku 10 000 m²
49% obca własność
51% poza pulą zagraniczną
maks. 4 900 m² dla cudzoziemców5 100 m² poza pulą zagranicznej własności
Potrzebujesz aktualnego potwierdzenia dostępnej powierzchni i informacji, jak planowane przeniesienie zostanie w niej uwzględnione. Przy projekcie w budowie ustal warunki zwrotu wpłat, jeśli rejestracja na cudzoziemca okaże się niemożliwa. Nie wystarczy nieformalna odpowiedź agenta.
krok 1.poproś o pisemne dane dewelopera lub administracji condominium i ustal wymogi właściwego Land Office
krok 2.uzgodnij z bankiem dowody finansowania wymagane dla Twojej podstawy nabycia
krok 3.zleć prawnikowi niezależne title search w lokalnym Land Office
krok 4.dopiero po tych krokach – wpłać depozyt i podpisz umowę
weryfikacja krok po kroku
Jak sprawdzić status foreign quota przed zakupem condo
Są trzy sprawdzone drogi weryfikacji. Każda ma inne zastosowanie w zależności od tego, czy kupujesz nowe condo, czy rynek wtórny.
1
Administracja condominiumNa rynku wtórnym poproś administrację condominium o bieżącą informację i zaświadczenie wymagane do transferu. Ustal datę danych i uwzględnione, jeszcze niezarejestrowane sprzedaże.
2
Deweloper (dla nowych projektów)Przy zakupie bezpośrednio u dewelopera – poproś o pisemne potwierdzenie dostępności w foreign quota. Brak chęci do jego dostarczenia jest sygnałem ostrzegawczym.
3
Lokalny Land OfficePrawnik powinien sprawdzić tytuł i obciążenia w Land Office oraz dokumenty quoty wymagane w tej transakcji. Dane dewelopera i administracji zestaw z wymaganiami urzędu.
Kiedy sprawdzić? Przed wpłatą jakiegokolwiek depozytuPrzed depozytem przeczytaj warunki jego zwrotu i wpisz skutki braku dostępnej quoty. Koszt weryfikacji ustal z prawnikiem; nie zakładaj, że kontrola jest bezpłatna albo że każda rezygnacja pozwala odzyskać wpłatę.
Quota wyczerpana – jakie są legalne alternatywy dla cudzoziemca
Przy pełnej quocie nie zakładaj, że da się uzyskać foreign freehold w tym budynku przez prostą zmianę umowy. Rozważ inny projekt; pozostałe struktury wymagają osobnej analizy prawnej.
Leasehold (dzierżawa)Najem długoterminowy wymaga sprawdzenia umowy i rejestracji. Nie jest własnością lokalu; oceń okres, możliwość cesji, skutki śmierci stron i zasady zakończenia umowy.
Zakup przez tajskiego małżonkaWłasność małżonka nie jest automatycznie własnością cudzoziemca. Nie traktuj zakupu na inną osobę jako prostego sposobu obejścia quoty; oceń własne prawa i zgodność struktury z prawem.
Tajska spółkaHistorycznie popularna opcja, dziś ryzykowna. Struktury nominee shareholder są nielegalne i aktywnie egzekwowane. Wymaga prawdziwych tajskich udziałowców i rzetelnej struktury biznesowej.
Kluczowy wniosek: własność i najem dają różne prawaPorównaj zakres praw, cenę, czas korzystania i warunki umowy. Samo określenie freehold nie zastępuje sprawdzenia tytułu, obciążeń i dokumentów.
faq
Najczęstsze pytania o foreign quota w Tajlandii
Czym dokładnie jest foreign quota i jak jest wyliczana?
To ustawowy limit – maks. 49% łącznej powierzchni lokali w zarejestrowanym budynku condo. Liczona w metrach kwadratowych, nie w liczbie jednostek. Wynika z Condominium Act B.E. 2522 (1979).
Jak sprawdzić, czy w interesującym mnie budynku jest dostępna quota?
Poproś administrację condominium o bieżące dane i dokument wymagany do transferu. Przy nowym projekcie uzyskaj także pisemne potwierdzenie dewelopera. Prawnik powinien sprawdzić tytuł w Land Office i uzgodnić dokumentację quoty dla Twojej transakcji.
Co to jest FET form i czy zawsze jest wymagany?
FET / Tor Tor 3 to nazwy spotykane przy bankowych dowodach transakcji. Nie ma tu uniwersalnej reguły obowiązkowego formularza od 50 000 USD. Wymagany dowód finansowania uzgodnij z bankiem i właściwym Land Office przed płatnością.
Co zrobić, jeśli quota w wybranym budynku jest wyczerpana?
Rozważ inny budynek z dostępną quotą lub odrębnie przeanalizuj najem długoterminowy. Zakup przez małżonka albo spółkę nie daje automatycznie cudzoziemcowi własności i wymaga niezależnej analizy prawnej.
Czy mogę posiadać kilka unit w jednym budynku jako cudzoziemiec?
Tak, możesz posiadać wiele jednostek pod warunkiem, że łączna ich powierzchnia nie przekracza dostępnej części limitu liczonego dla wszystkich cudzoziemców łącznie. Limit dotyczy budynku, nie indywidualnego kupującego.
Czy freehold tytuł jest dziedziczony przez spadkobierców?
Dziedziczenie nie oznacza automatycznego prawa do zatrzymania lokalu przez każdego cudzoziemca. Spadkobierca musi sprawdzić kwalifikację z sekcji 19, limit oraz ewentualny obowiązek zbycia z prawnikiem.
